Impayés locatifs : saisissez les salaires de votre locataire grâce au bail notarié et à la réforme 2025.
La déjudiciarisation avance à grands pas avec cette réforme récente, entrée en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2025, qui déjudiciarise la saisie des rémunérations. Elle renouvelle l’intérêt majeur des bailleurs pour le bail d’habitation notarié, leur permettant, en cas d’impayés, de saisir directement les sommes dues auprès de l’employeur, sans autorisation judiciaire préalable, tout en préservant un contrôle a posteriori.
La déjudiciarisation avance à grands pas avec cette réforme récente, entrée en vigueur le 1er juillet 2025, qui déjudiciarise la saisie des rémunérations. Elle renouvelle l’intérêt majeur des bailleurs pour le bail d’habitation notarié, leur permettant, en cas d’impayés, de saisir directement les sommes dues auprès de l’employeur, sans autorisation judiciaire préalable, tout en préservant un contrôle a posteriori.
1) La nouvelle procédure de saisie des rémunérations.
Le décret n° 2025-125 du 12 février 2025, relatif à la nouvelle procédure de saisie des rémunérations, est entré en vigueur le 1er juillet 2025. Il précise les dispositions de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la Justice, notamment son article 47.
Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide (montant précis) et exigible (payable) peut, un mois après la signification d’un commandement, saisir entre les mains d’un employeur les sommes dues à son débiteur à titre de rémunération. Le commandement est inscrit par le commissaire de justice sur le registre numérique des saisies des rémunérations. Tout créancier remplissant ces conditions peut se joindre à une saisie existante par voie d’intervention.
Concrètement, le créancier fait signifier au débiteur un commandement de payer par commissaire de justice. Celui-ci dispose d’un mois pour trouver un accord, contester devant le juge de l’exécution ou régler la dette. Passé ce délai, pour poursuivre, le créancier demande la nomination d’un commissaire de justice répartiteur et signifie un procès-verbal de saisie à l’employeur, qui retient les sommes.
Par exemple, avec un revenu mensuel net de 2 600 € sans personne à charge, la quotité saisissable totale est d’environ 1 034,17 € (calculée par tranches progressives). Il appartient au débiteur de justifier le nombre de personnes à charge pour réduire ce montant (majoration de 143,33 € par personne : conjoint, enfants, ascendants, sous conditions de ressources). Toutefois, un différend peut surgir, le débiteur devant apporter la preuve. Pour rappel, il faut laisser au débiteur le montant du solde bancaire insaisissable de 646,52 €.
La question se pose de connaître le nom de l’employeur : il faut avoir demandé les documents au débiteur, comme dans le cadre d’un bail. La condition essentielle reste d’avoir un titre exécutoire, tel un acte notarié.
2) La révolution pour le bail notarié.
Cette réforme requiert un titre exécutoire, or un bail notarié peut être délivré sous forme de copie exécutoire. Par exemple, vous signez votre bail chez le notaire et obtenez les documents liés à l’employeur du locataire (fiches de paie, contrat de travail, etc.). Dans le corps de l’acte, le notaire insère la clause relative à la délivrance d’une copie exécutoire au bailleur. En cas d’impayés, au lieu d’une longue procédure judiciaire, vous engagez directement cette saisie avec l’aide d’un commissaire de justice.
N’oublions pas les cautions solidaires dans les baux d’habitation, qui renforcent la protection. Grâce au bail notarié, vous disposez d’un schéma solide pour récupérer les loyers impayés. Très souvent, l’alternative de l’assurance des loyers impayés est très exigeante. C’est une avancée pour les bailleurs, mais aussi pour les locataires, en raison de la solennité et des conseils prodigués par les notaires lors de la réception des actes authentiques.
Par Daniel Pérot, Notaire
Pour toute question relative au Droit des contrats, vous pouvez contacter Maître Claire SERINDAS.
